Правова позиція

Великої Палати Верховного Суду

згідно з Постановою

від 14 вересня 2021 року

у справі № 359/5719/17[1]

Цивільна юрисдикція

Щодо належного способу захисту прав інвестора на проінвестований об'єкт нерухомості

ФАБУЛА СПРАВИ

ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ТОВ «Компанія оргжитлобуд», ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, районної державної адміністрації, треті особи: приватний нотаріус, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, про визнання недійсними договору про резервування об'єкта нерухомості та договору купівлі-продажу цінних паперів, актів про пред'явлення до погашення та погашення пакета облігацій, акта приймання-передачі майнових прав на квартиру та свідоцтва про право власності на нерухоме майно, скасування державної реєстрації права власності на квартиру, витребування її із чужого незаконного володіння та визнання майнових прав на квартиру.

Рішенням суд першої інстанції задовольнив позов.

Апеляційний суд постановою залишив рішення місцевого суду у справі без змін.

ОЦІНКА СУДУ

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребовувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребовувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребовувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об'єкт інвестування, які після завершення будівництва об'єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об'єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

ВИСНОВКИ: інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов'язаними зі створенням об'єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

КЛЮЧОВІ СЛОВА: захист прав інвестора, спори із замовниками будівництва, підстави набуття права власності, правовий режим нерухомого майна, способи захисту права власності, речово-правові способи захисту прав